Недвижимость в Абхазии: Купить и потерять

До сих пор еще в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир, домов в собственность иностранных граждан. Возможно, в скором будущем появятся новые правила игры, но пока все так. Однако на деле, на абхазском рынке недвижимости немало предложений, ориентированных на потенциальных покупателей из России. И это серьезный источник для махинаций, злоупотреблений, и последующих конфликтов.

Для того, чтобы понять, насколько разнообразно предложение для россиян, достаточно полистать агрегатор Avito, на котором несколько сот предложений о продаже недвижимости, как от частных лиц, так и от агентств. Можно найти все: и дом, и квартиру, и минигостиницу, и участок под Гагрой за сто миллионов рублей, и даже старый советский санаторий. Цены кстати, очень сильно завышены. Дома, требующие капитального ремонта по цене более, чем четыре миллиона рублей; недострой с советских времен в Очамчирском районе, стоимостью более трех миллионов рублей; и просто полуразрушенные дома, далеко не на береговой линии за полтора-два миллиона рублей.

Однако, это право хозяев продать лачугу за баснословные деньги, раз уж выпал такой счастливый шанс. Нас же интересует юридическая чистота сделок по продаже недвижимости россиянам. Для этого мы решили позвонить по одному из размещенных в Avito объявлений. В нем речь идет о продаже дома за пять миллионов рублей. Объект предлагает адлерское агентство недвижимости, в базе данных которого несколько десятков предложений о продаже недвижимости в Абхазии. Мы сказали, что являемся гражданами России и очень хотели бы рассмотреть перспективу приобретения дома в селе Ачадара, на окраине Сухума. Тем более, дом на первый взгляд, и правда, неплохой. Хотя и цена завышена. Два этажа, жилая площадь 300 квадратных метров. Сад, площадью десять соток с большим количеством фруктовых деревьев. Большой двор. Живописное место у реки Гумиста.

“Мы открываем вам юридическое лицо (Общество с ограниченной ответственностью) по вашему паспорту. Предоставляем бухгалтера, который в течение года четыре раза сдаст “нулевой” баланс, что свидетельствует об отсутствии деятельности у предприятия. Стоимость одного такого баланса – пять тысяч рублей. Итого за год набежит 20 тысяч. Через год фирма официально закрывается, а по законодательству, все, что было приобретено как имущество Общества с ограниченной ответственностью станет собственностью учредителя, то есть вашей. Это самый простой и безопасный способ приобретения недвижимости. Стоимость этой услуги от 100 до 200 тысяч рублей, в зависимости от запросов местной администрации (коррупция!). Наш юрист же сделает все как положено”, – рассказал нам риелтор.

Мы попросили прокомментировать жизнеспособность этой схемы Олега Папаскири, юриста, партнера юридической фирмы “Александров и Папаскири”. “Вот тут и возникает основной вопрос. Каким образом, недвижимость попадет на баланс юридического лица? ООО не может быть покупателем или одаряемым, это прямо запрещено. В сделках по отчуждению жилой недвижимости, ее приобрести может только  гражданин” – сказал Олег Папаскири.

Такая модель могла бы максимально приблизить покупателя к статусу собственника недвижимости. Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица учредитель-иностранец может рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре. А с 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству, а это значит, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица, являющиеся гражданами Абхазии. Бюро технической инвентаризации перестали выдавать справку-характеристику, необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки. По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами. Из всего этого можно сделать вывод, что риэлтор, который гарантирует вам такую схему сделки, по сути, просто мошенник.

Позвонив по аналогичному объявлению, мы решили узнать подробности по поводу продажи квартиры в Новом Афоне. Она стоит два миллиона рублей и во всех отношениях привлекательна, как и сам город. Риелтор пообещала, что вопрос с оформлением можно уладить. Во-первых, предложила такую же схему оформления на юридическое лицо. Во-вторых, предложила еще один вариант – можно оформить недвижимость на граждан Абхазии, а после, между “фактическим” и “юридическим” сосбственником, подписываются некие документы, финансовые обязательства по которым равны стоимости приобретаемой квартиры. Эти манипуляции создают лишь иллюзию владения купленной недвижимостью. Во втором примере речь по сути идет о том, что юридический владелец недвижимости пишет доверенность на имя фактического покупателя, в которой доверяет ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. С юридической точки зрения это вполне допустимо и нотариус не имеет право отказать в оформлении этого документа. Однако важно то, что такую доверенность доверитель может спокойно отозвать уже на следующий день. Также важно то, что максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству три года и юридический владелец по истечении этого времени может просто не выдать новую доверенность или же выдать несколько доверенностей на один и тот же объект недвижимости.

Все эти схемы, несомненно создают огромное поле для манипуляций, жертвами которых неизбежно будут становиться граждане России, приобретающие по очень завышенной стоимости недвижимость в Абхазии на “птичьих правах”. Здесь возникает почва для массы конфликтов, разбирать которые, впоследствии, очень вероятно, придется при посредничестве государства, или даже шире, на уровне структур, координирующих взаимодействие в сфере российско-абхазских межгосударственных отношений. Поэтому, вероятно, проще дождаться того момента, когда в Абхазии появится цивилизованный рынок недвижимости с понятными, не несущими “коррупционной нагрузки”, правилами игры. Тогда, возможно, квартиру у моря можно будет не просто купить, но еще и ей владеть.