Заключение качественного договора аренды является залогом стабильной работы в любой сфере бизнеса. Нередки случаи, когда к договору аренды относятся не серьезно, считая, что достаточно использовать типовой договор из интернета либо договориться устно. Это частое заблуждение может создать проблемы как арендаторам, так и арендодателям.
Перед заключением договора аренды нежилого помещения опытные предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них параметров, таких как цена, срок, местоположение, наличие коммуникаций и другие. Бывают случаи, когда потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих условий, «не глядя» подписывает договор, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для арендатора, но допустимы по закону и поэтому имеют юридическую силу .
Для избежание возможных ошибок, приведем ниже рекомендации, которые стоит учесть при заключении договора аренды.
Прежде всего нужно проверить, является ли арендодатель владельцем объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое планируется взять в аренду. Для этого рекомендуем затребовать у арендодателя документы подтверждающие право собственности (Свидетельство о собственности), желательно оригиналы или нотариальные копии, которые могут быть приложены к договору. Если арендодатель отказывается представить такие документы, то это может значить, что помещение находится под арестом, в залоге или под иным обременением, либо лицо вообще не имеет никаких прав на объект и не может законно сдать его в аренду.
В качестве следующего шага, рекомендуем проверить полномочия лица на подписание договора аренды. Нужно быть уверенным что арендодатель, либо человек, представляющий арендодателя (директор организации, или иное лицо, уполномоченное по доверенности) имеет право на подписание договора. Для этого арендатор вправе запросить Устав, в котором должны быть определены полномочия подписанта или доверенность (также Устав может содержать положения, которые ограничивают права директора на сдачу помещений в аренду, без согласия учредителей). Если арендодатель действует по доверенности от директора, то стоит обратить внимание на тот факт, что директор, вправе передавать по доверенности полномочия лишь в том объеме, который не превышающие его собственные права.
Проверив все документы и правомочия переходим непосредственно к договору. Одним из основных положений договора является описание передаваемого имущества – объект аренды. Применительно к аренде помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:
Мы рекомендуем снабдить договора аренды планом помещения с точным указанием границ арендуемого помещения.
Договор аренды коммерческого помещения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, требуется заключать в письменной форме. Несмотря на то, в каких отношениях арендатор состоит с владельцем недвижимости (арендодателем), договор следует заключать в той форме, которую требует закон, иначе он будет юридически недействительным.
Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является арендная плата. В договоре должны быть определены условия выплаты арендных платежей: сроки внесения, размер, порядок расчетов (наличный/безналичный), и т.д. Расчеты с арендодателем можно осуществить как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг.
Иногда, стороны недооценивают условие о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Так, на пример, обычно арендатор оплачивает расходы за текущий ремонт и на содержание арендованного помещения. Сюда относят также платежи за коммунальные услуги, уборку территории, обеспечение сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на интернет и т.д. Арендодатель оплачивает только капитальный ремонт помещения. Бывают случаи, когда трудно определить, к какому «типа» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен их оплачивать. Поэтому, рекомендуем как можно детальнее прописать в договоре аренды кто, как и какие расходы будет оплачивать.
Договор аренды содержит еще не мало разделов, которые требуют индивидуальной и подробной доработки (основания для расторжения, ответственность за неуплату, условие о повышении арендной платы и пр.)
Таким образом, качественный договор аренды, создает фундамент стабильной работы предприятия, а также минимизирует риски конфликта и внезапных убытков. Подробная детализация условий позволяет всем участникам правоотношений чувствовать себя защищенными, избежать заблуждений в отношении основных условий договора.
Для того чтоб подготовить качественный и надежный договор аренды, рекомендуем обращаться к профессиональным юристам, которые сочетая знания законодательства и наработанный опыт, смогут предложить индивидуально разработанный документ отвечающий всем требования заказчика.
Автор: Мактина Какалия